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昔日苏州地产一哥中海风光不再:项目违规拿地承压

2018-10-15来源:苏州房探网正文:昔日苏州地产一哥中海风光不再:项目违规拿地承压

  “中海地产苏州公司”微信民众平台的信息停顿在2018年8月17日,近两个月未有更新。这一悄然的体现正如其在当地房地产迟疑人士的感受:“近两年市场上基本听不到中海的声音。”

  究竟上,中海地产是最早进驻苏州市场的品牌房企之一。果然信息表现,2004年4月,中海竞得苏州家产园区湖滨一号项目地块,正式入驻姑苏。遏制今朝,启示项目达到25个,发卖总金额曾长期位居苏州地域榜首,一时风头无两。

  一路奔驰的苏州中海,达到光辉时刻之后,面对高管出走的困境,随后业绩逐步被旭辉、万科等品牌房企超越,地盘储备锐减,旧日的苏州“地产一哥”灯光不再。

  《中国谋划报》记者在采访中了解到,2016年、2017年姑苏中海从头起航,连续积极拿地,然则多宗地块的楼面价较高,而且前提是“现房销售”。9月26日,记者现场考察发现,工程进度最慢的地块还未动工,接近入市的中海上东区项目则因为在取得预售允许证之前,要求意向客户冻结20万存款,被监管部门叫停并限日改正。

  苏州中海的沉浮,是连年来房地产从蓝海到红海,从粗放式谋划到局限化竞争变幻的缩影。一名深谙苏州房地产发展的观察人士直言,中海地产此前的模式是快周转,拿地之后快速进行产物复制,出售房源的通过很短,并不得当现在的精工细作之路。

  针对项目提前冻结客户资金及企业发展等问题,记者多次致电致函中海地产苏州公司,但休止发稿未获回应。

  十年浮沉

  9月下旬,在优美的苏州阳澄湖畔,一幅伟大的“中海地点,中心在”告白牌默默地立在十字路口,如同在向路人宣告它的存在。

  在苏州市民的眼中,中海地产在城区内启示的房子多,被公共熟知。据统计,自2004年以来,中海地产先后布局了中海半岛华府、中海国际社区、姑苏公馆、中海湖滨一号、中海御景湾、中海凤凰熙岸、中海胥江府、中海独墅岛等25个地产项目。

  苏州市房地产行业协会副会长杨开国先容,在进驻苏州之后,中海的楼盘开盘量角力大,强调的是从拿地到房源推出保持快节奏,在姑苏的品牌房企中属于项目数量最多的之一,口碑较好,销售总金额一向首屈一指。

  克而瑞苏州公司一份统计数据阐发,2009年~2018年,中海地产曾缔造成交总金额占苏州市成交总金额11.35%的效果。以2013年为例,中海地产实现成交面积76.32万平方米,成交套数6336套,成交金额94.96亿元。同年,苏州市成交面积为711.58万平方米,成交套数60100套,成交金额828.16亿元。

  苏房网数据研究中央每年发布苏州楼盘与房企“成效单”,并推出在苏房企销售金额排行榜。据该中央首席数据阐发师夏玮芬先容,其统计的数据浮现,中海地产发卖总金额曾在姑苏各品牌房企中长久排名第一。

  中海地产官网表现,2006年,中海苏州公司在产业园区湖东竞得湖东最大宗地块——中海国际社区。该地块位于苏州湖东核心地段,总建筑面积约120万平方米,分七期斥地,四周邻接商业归纳体永旺梦乐城和苏州最大的体育馆,并穿插建有学校、医院和邻里中间,享有纯熟的城市商圈配套。该项目一经推出,受到苏州购房者看好,连续三年蝉联苏州“销售金额、发卖套数、发卖面积”三冠王。

  然而,这一项目的拿地计策最初并不被苏州房地财产内分明。“以我的眼光,当时中海拿国际社区的地块,确实是非常异常偏远,在姑苏的最东边,我不能懂得(为何作出选择)。”身为苏州本地人的杨建国说,直到听闻中海国际社区七期被售罄的新闻,才懂得开发商对将来预期掌握精准。

  业绩颓势

  房地产潮起潮落,只管先发制人,也没有哪家企业能稳立潮头。在构造苏州10年之际,红极姑且的苏州中海显现业绩下滑征象,并逐渐被随后进驻苏州的旭辉、万科等房企逾越。

  苏房网数据研究中间提供的数据显露,2016年度苏州房企销售金额前五名分辨为旭辉集体、苏州高新、万科、中海地产和融创。旭辉集团以115亿元的成果名列2016年度苏州房企销售金额排行第一位,是榜单上独一一个发卖金额过百亿的房企,也是2016年度销售金额、面积、套数排行的“三冠王”。

  2017年,万科多盘发力,部分热盘更是清盘跑量,岁暮加速出货,最终以4459套、48.5万平方米、92.06亿元的总销数据,赢得年度苏州商品房销售套数、面积和金额“三冠王”的桂冠。紧随其后的是旭辉团体,2017年三榜位居第二。而总销金额排名第三的新城控股,总销金额46.39亿元,年末末尾三天依然不抛却追赶,以柔弱上风凌驾阳光城跃居第三。中海地产则以35.07亿元退居第8位。

  与此同时,凭证克而瑞苏州公司发表的数据阐发,2018年1~9月苏州市区(含吴江)各房企权柄金额排行榜中,销售额超出50亿元的企业有4家,TOP20门槛升至17.54亿元。此中,姑苏高新、绿地控股、新城控股延续占据榜单三甲。苏州高新倚赖热销项目海胥澜庭、泉山39°、苏高新·天城花园、荷澜庭等,以65.26亿元佳绩稳居榜首。绿地控股依附绿地旭辉吴门府、绿地江南华府、绿地苏州one等项目,揽金62.10亿元,位居榜单第二名。新城控股则依附MOC芯城汇、湖畔樾山、三千邑、禹洲招商拾鲤等热盘揽金54.93亿元,表现出色。反观中海地产,已排在20名之外。

  夏玮芬介绍,中海地产在苏州成长下滑始于2015年,其排名被后起之秀旭辉整体赶超,至今未有改变。

  地盘储备是房企的生命线,资金是房企的血液。据不肯具名的傍观人士阐发,中海地产在苏州的发展泛起滑坡与近几年拿地节拍有关。畴前间,中海地产在苏州成长较快,与仁恒、融创和金茂等启示企业差异,其楼盘项目平常不考虑如何打磨和精工细作。2015年前后,中海在苏州拿地放缓,之后跟着大部分开拓项目售罄,发卖数据是以慢慢下滑。“在尹山湖项目推出之后,剩下的基本是尾盘,没有很多项目在售。”一名分析人士表示。

  值得一提的是,凭证公然资料显示, 2013年,原苏州中海总经理楼超钢加盟红星担任事业部总裁。2014年下半年,红星整体古迹部合并,楼超钢升任集体总裁,中海系陈志杰担任红星集体营销部总司理,原姑苏中海范珺担任红星团体营销部助理总经理。2015年1月底,原苏州中海凤凰熙岸营销经理娄长宇,担任苏州红星国际广场项目营销总监。

  来自克而瑞苏州公司的统计数据表现,2013年,中海地产姑苏公司各项业绩达到峰值之后,最先连年下跌。2018年1月~10月9日,中海地产在姑苏市区(吴中区、苏州区、园区、相城区、新区)实现成交面积仅1.68万平方米,成交套数为109套,成交金额3.48亿元。

  高价拿地被套?

  在悄然了4年之后,2016年终入手,中海地产终于一失常态,在苏州湖东板块、唯亭板块和城南板块疯狂拿下6宗地块。然而凭据土地出让前提划定,部分地块需现房销售,并配置有衡宇销售基准限价。

  9月下旬,记者接踵走访苏园土挂(2016)05旺墩路北、津梁街东地块(即中海上华琚项目),苏地2017-WG-34号财产园区唯澄路北、青澄河东地块,苏地2017-WG-33号家产园区唯澄路北、亭谊街东地块,苏地2017-WG-32号财产园区唯澄路北、亭谊街西地块,WJ-J-2017-011太湖新城(松陵镇)中山南路东侧芦荡路南侧05地块(即中海富仕居项目)和苏园土挂(2017)01中新大道南、钟南街西地块(即中海上东区项目)发现,中海富仕居项目的4幢楼主体工程靠近封顶,高层楼栋建到约四层,需等候主体工程封顶才调销售,唯澄路北的青剑湖“三胞胎”地块均在抓紧扶植,大型塔吊往返摆动,工地上工人较多,施工车辆交游不停。现场工人先容,部分工地的地块地基还未建好,部分工程建到三四层,最北边的地块还搭建有工棚,尚未正式开工。

  此外,中海上华琚项目标4幢楼已封顶,部分楼栋拆掉脚手架。中海上东区项目则有几幢楼在打地基,部分楼栋建到七八层。施工工人阐发,本年上东区的工程肯定无法建完。

  据公然资料阐发,中海上华琚项目地块的楼面价达到25744元/平方米,溢价率33.05%,摆设有房屋发卖基准限价为40000元/平方米。当该地块上衡宇现实均匀发卖价格高于销售基准限价时,竞得人须按其超过基准限价所增加发卖金额的70%补缴地盘出让金。记者在与该项目的置业照料的交谈中,其体现,将来项目预计为精装交付,均价为4万~5万元/平方米。

  对此,杨开国显示,在现行的调控政策下,房企拿地价钱过高会使得项目入市的周期拉得更长,后期发卖承压。

  另外,记者留意到,近期,苏州寒山闻钟网络平台上有网友投诉中海上东区项目提前开盘,子虚宣扬并且哄抬房价。随后,当地规划建设委员会考察发现,该项目斥地商在取得预售答应前,要求意向客户冻结20万存款,相干部门已要求其制止此类当作并期限纠正,并要求其严格遵从国度和处所拟定的房地产发卖的各项划定,规范经营算做。

(文章根源:中国谋划报)

(责任编纂:DF070)