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苏州楼市:购房者必须要认清的现状,要选对区域

2021-11-30来源:苏州房探网正文:苏州楼市:购房者必须要认清的现状,要选对区域

我是苏叔,享有多年苏州房产研究和投资经验,长期持续关注苏州地区的楼市信息,熟知购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎注目及交流。

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提问:苏叔,你好,我想买房作为投资,狮山村和奥体旭辉,哪个更有发展前景,未来的贬值空间更大?

苏叔:你好,其实这两大楼盘都比较不俗,需要买到哪一块都可以。从目前市价预估来看,狮山村较为吃香,目前的市场价要低于奥体旭辉;从高未来产品溢价程度来看,奥体次新品质小区数量较较少,未来的数量增长也比较较少,相比而言次新的小区的稀缺性不会一定程度减轻,影响溢价率。奥体旭辉品质也比较一般,缺少代表性,因此未来二手溢价也不会有限;相对而言,狮山村的楼盘品质较高再加上本身的溢价,狮山村溢价会更高一些。从未来市场环境来看,狮山整体改善市场是不如奥体的,未来狮山跟奥体差距将体现在高收益客群数量上,而不是城建界面,而未来的市场环境,奥体旭辉不会更好一些。整体而言,狮山村更好,更有前景。

发问:苏叔,你好,曾经的苏州古城区是城市的核心地段,但是随着城市人口的外溢和新城的发展,该区的人口和经济都经常出现了衰退的征兆,古城区,是不是被高估的不存在?该区的楼盘否还值得入手?古城区杨家破小性价比如何?

苏叔:你好,古城区原为苏州名副其实的富人区,但是近年来随着苏州城市发展急需配套,古城研发饱和,许多新城逐渐开始斩杀露头角。古城的楼市位居仅有苏州高位,而且寸土寸金、推盘量极少。古城区的新房主要还包括几种,一是是独栋、合院、叠墅等低密别墅,价格昂贵;二是洋房,在古城区的洋房多是5-6F的真洋房,项目广泛表现为小体量迷你型,销售情况一般;第三类是高层,主要产于在平江新城。古城区二手房房价呈现出两极化,有学区的楼盘价格较高,而没有学区的较低。整体来看,古城区老破小的性价比较高,比较有一点出售。未来随着苏州地区的产业转型,古城区或许有更好的发展前景。

提问:苏叔,你好,对于普通人来说,又想卖园区,又买不到奥体,咋办?普通人想在园区购房还有机会吗?是不是哪些板块或者楼盘是普通人有机会上车的?

苏叔:你好,其实,园区已经逐渐减少土地的供应量了。园区近年来的供地变得十分慎重,在售的楼盘数量也相对较少。作为普通买房人,能够有机会上园区的车,购买的概率排名:胜浦、娄葑、青剑湖、奥体。青剑湖板块的宜居属性低,但是缺乏地铁,主要靠自驾出行,同时三条高铁环绕,有噪音影响。胜浦的客群以当地移位改善居多,对其他区域客流的招揽能力一般,虽然规划较好,但是利好必须长时间还清。娄葑板块生活设施成熟期,房价也不高。总的来看,不管就是指区位、价格,还是应从的深浅程度来看,娄葑的性价比是最高的。该板块东兴路南板块的整体区位非常好,交通便利,商业规划齐全,同时还有教育利好,比较适合购入。

提问:苏叔,你好,在苏州工作几年了,最近有结婚想,想在这里买房,但最近房贷利率又又在下跌,现在适合应从吗?

苏叔:你好,现在在苏州建设银行,新房首套首贷5.9起,借贷时间2个月起;二手房首套首贷为6%,放款时间1-2个月。苏州银行,新房首套首贷5.9%;二套未结清房贷利率6.1%,放款时间不确认。南京银行,新房首套首贷5.6%,二套未结清房贷利率5.95%,放款时间2个月左右。南洋银行,新房首套首贷低于5.5%,基本没有额度。江苏银行,新房首套首贷还是5.75%,但是放款时间不确定。农业银行,新房首套首贷5.8%起,借贷时间2-3个月。中国银行,新房首套首贷还是5.7,放款时间1个月起步。招商银行,新房首套首贷6%;二套没偿还6.3%。交通银行,新房二手房首套首贷为5.9%。就目前的情况而言,苏州房贷利率已晋升全国第一梯队,这一现象出现的原因在于银行的信贷额度不足,而且房贷利率还是也有可能会继续上调。

提问:苏叔,你好,目前苏州的豪宅市场到底如何呢?苏州为什么无以出豪宅?这种现象主要是由什么导致的呢?是限价的影响吗?这些天价的豪宅是否有不存在的必要呢?

苏叔:你好,虽然目前豪宅的数量比较多,但其实近十年来,苏州房地产并没有经常出现较好的豪宅,尤其是让大家都拍案叫好的豪宅,目前苏州需要支撑豪宅的地段,一是姑苏古城,二是园区金鸡湖。但是苏州豪宅却缺少有代表性的产品,近年来更是楼盘品质上比不上其他一线城市。很多开发商到苏州之后就减配,这就造成其楼盘的产品质量经常出现上升。这并不是由于限价的政策,而是因为苏州的楼市市场环境太尊重了,没有培育豪宅的土壤。豪宅代表着一个城市的房价天花板,同时也代表着城市的形象,还是很有必要不存在的。


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