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【贝壳苏州科普】首次买房慎用公积金贷款!

2021-11-30来源:苏州房探网正文:【贝壳苏州科普】首次买房慎用公积金贷款!


房产圈一直流传着一句乍看违背常识,却内涵颇深的话——首次置业慎用公积金,不然将来换房不划算。

这个知识点抖音里看完很多返,但从来没闻哪个专家说道过为什么,现实中也甚少听同行提醒过买家。原因很非常简单,实际验证的计算量比较大,“响音专家”压根会算数,而多数同行要么不告诉,要么急于开单也就顺了客户“省点利息”的心愿。

在此作者跟广大首置群体强调一下,提醒你第一次买房施用公积金的,才是专业破关的,并且是凭良心在做买卖的。

下面作者以实际案例代入,对比首套&二套组合债利息和首套显商贷&二套房人组债的利息差。本文取昆山市场均值首套90平180万,二套120平300万进行测算。

转入计算出来:


录:上图为:首套二手房,首次组合债


注:上图派套二手房纯商贷

小结A:首套二手房组合贷比纯商贷节省利息80206。


注:右图为二套二手房,二次组合债


录:右图为二套二手房显商贷

小结B:二套二手房人组贷比显商贷节省利息192339。


录:上图为二套二手房,首次人组贷

小结C:二套二手房首次组合贷比纯商贷节省利息289484,大于2次组合贷省下的利息之和272545。


录:上图派套新房,首次人组债


录:上图派套新房纯商贷

小结D:首套新房组合贷比显商贷节省利息257799。


录:上图为二套新房,二次人组贷

小结E:二套新房,组合贷比显商贷节省利息325242。


录:上图为二套新房,首次人组债

小结F:二套新房首次人组贷比纯商贷节省利息485335,小于2次人组贷省下的利息之和583040。

总结:如果2次置业均为二手房,建议首次购房务必使用显商贷;如果均为新房,2次均使用组合债较为划算。

但如果双方婚前都用于过公积金的,那么婚后置换就无法再次用于了!

2021年的苏州早已进入存量房时代,很难2次置业都绕开二手房,且每次人组债测算都采用的最高公积金贷款额,所以哪怕首次买房中选的是新房,也建议尽量谨慎。

在此作者必须严谨地解释,上述测算的2套房子取的是中间数,并且使用的是代入法测算,而非严格的数学公式严格论证。而用数学公式论证的“反例”中,作者指出合理的部分也只有老人购买养老住宅,或者低收入群体不考虑置换的(此类情况作者鼓励用完公积金余额)。

另,其中二手房还款年限20年似乎违背常规,作者警告,请求将人组债中公积金月可供金额摊还商业贷款,那么购房者实际月供金额增加便微乎其微了

另,本文测算二套房总价仅为330万,该金额基本处于昆山市区提高3房中等偏下水平,如将该金额变大,二套置换首次用于组合贷省下的利息更多。

注:本文由德佑经纪人王华获取



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